一、基本情况资料

    1.公司基本情况介绍 

       1.1 公司章程 

       详见附件 1。 

       1.2 公司历史沿革 

       聊城市财信城市发展有限公司成立于 2019 年 07 月 03 日， 注册资本 5000 万元。股权结构为：聊城市财信投资有限公司持 股比例 65%，济南腾信资产管理有限公司持股比例 35%。经营范 围包括土地整治服务；房地产开发、经营；房屋租赁；房地产 业务咨询；物业管理；以自有资金对房地产业进行投资；市政 工程、园林绿化工程、桥梁工程、建筑物拆除工程施工。2019 年 11 月 18 日设立全资子公司聊城市财信东旭置业有限公司， 负责 2019-127 号地块的项目开发业务。 聊城市财信城市发展有限公司在集团公司的正确领导下， 在社会各界领导的关怀引导下，紧密围绕集团公司部署的工作 重心展开工作，以创新发展为主线，以项目建设为中心，以打 造一流现代企业为目标，全力以赴推进落实集团公司制定的目 标和任务，各项工作均取得了较好的成绩。

       一、济南“融创文旅城”项目。2019 年 8 月我公司与融创 文旅集团山东省分公司达成战略协议，成功引进“融创文旅城” 先进理念和品牌优势，积极运作济南融创文旅城 D3 地块的楼盘， （1）毛坯配置优势。D3 地块是近期唯一推出的毛坯产品，总价 2更低，更具投资价值，是低总价入住文旅城，享受 10 大业态绝 版配套的最佳时机，同时配置了美的（或同等品质）中央空调、 户家庭均设置分户阳台壁挂式太阳能（含电加热功能）和冬季 地暖系统，极大的减少装修难度。（2）面积总价段优势。济南 东部市场高层/小高层 2018 年至 2019 年市场去化情况，面积段 主力户型 100-160㎡户型成交占比高达 77%，总价段主力户型 150-250 万占比 55%，完美涵盖 D3 地块全部户型。（3）配套优 势。D3 地块是唯一一个社区配备约 1.5 万㎡社区服务用房的组 团。此处大型社区服务用房配套将配置各项便民服务，丰富大 城居民的生活，而该配套就设在 D3 地块内，D3 地块业主将最优 先享有该配套。（4）杠杆优势。我公司采取交付 20%首付款的形 式分批购买该地块的楼盘，可以在占用少量资金的基础上撬动 80%的资金缺口。（5）销售优势。该楼盘的后期销售运作由济南 融创文旅等团队整体负责，合作团队均在行业里具有很强的竞 争力，融创文旅已经具备设计、建设、服务、运营的完整链条。 该项目投资规模合理，资金筹措方案明确，风险可控，通过项 目的顺利实施，一方面可增加我公司的收入，另一方面通过前 期购买济南融创文旅城 D3 地块，可以对济南融创文旅城的整体 运作模式和品牌效应有更清晰的认识，为今后聊城融创文旅项 目的成功落地奠定基础。本项目净利润率约为 17.92%，高于同 行业收益率参考值。结合该楼盘的实际销售情况，进一步验证 了该项目的盈利能力和抗风险能力较好。我市目前有运河旅游 3线、水浒旅游线、徒骇河旅游线、红色旅游线等四条特色旅游 文脉，文旅产业的发展亟需大型房产品牌入驻，品牌入驻可进 一步提升城市文化品味，优化城市旅游环境，丰富完善文化和 旅游公共服务体系建设。该项目的成功运作为下一步我市成功 引进“融创文旅城”，打造聊城市特色文旅品牌打下坚实基础。 

       二、2020 年 1 月，我公司下属项目公司聊城财信东旭置业 有限公司成功拿下 2019-127 号地块，后续业务正在有条不紊推 进中。目前已和聊城市自然资源与规划局完成土地成交确认书 工作；已完成土储中心办理的土地使用权出让金登记单业务； 以及行政审批局自然资源矿产科办理相关手续工作，并已咨询 开发资质相关事宜，已完成并开具开发暂定资质受理通知书的 工作。因受疫情影响，导致部分工作进度延迟，地块的产品市 场研发报告和签订土地出让合同前的相关资料的整理工作正在 有序推动，鲁西地块下一步工作手续的办理正在紧张推进中。 截止目前财信东旭置业项目全面启动，在集团公司正确领导下， 公司上下同心同德，全力保障项目开发进度按原定计划进行。 

       1.3 内部机构设置 

       详见下页组织结构图。

组织结构图 

        1.4 人员情况 

       1.5 职责分工 

       1.5.1 总经理 

        公司设总经理一名，实行总经理负责制。总经理对董事会 负责，列席董事会会议，行使下列职权： 

      （1）主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议； 

      （2）组织实施公司的年度经营计划和投资方案；
      （3）制定公司年度总质量、生产、方针目标； 

      （4）拟订公司内部管理机构设置和内部规章管理制度； 

      （5）决定聘任或者解聘公司高管和普通员工以及相关的招 聘、录用、考核、工资报酬等事项，并将该决定事项及时向董 事会报告； 

      （6）向董事会提出议案；

      （7）每季度向董事会提交书面工作报告，汇报报告期内的 工作开展情况及预算执行情况等；

      （8）每季度定期向董事会提交财务报告； 

      （9）公司在经营过程中发生的突发性事件或重大事件等应 立即向董事会汇报； 

      （10）董事会授予的其他职权。 

      1.5.2 综合部 

      （1）负责会议的筹备、记录和服务工作，负责会议室管理； 

      （2）负责公文传阅、档案管理工作； 

      （3）负责公章、印鉴管理工作；

      （4）负责办公用品、办公区域管理等后勤保障工作； 

      （5）负责公务用车的调度管理工作；

      （6）负责综合性文件、基本管理制度、通知通报等材料起 草工作。 

      （7）协助总经理做好机构设置、岗位设置、薪酬制度等工 作，负责人力资源管理工作； 

      （8）负责客户管理、对外宣传等外部协调沟通工作。 

      1.5.3 财务部 

       （1）全面负责公司的财务管理工作，贯彻落实集团财务制 度，并结合拟制本公司内部会计制度； 

       （2）保证公司会计核算工作的规范有序运行，对分、子公 司的会计核算工作进行检查、指导和监督； 

       （3）处理好各项涉税事项，节约纳税成本、降低纳税风险， 做好纳税申报工作； 

       （4）负责公司营业执照的办理、变更及年检工作。 

       （5）负责办理公司固定资产的增加、转换、调拔、报废等 手续，并定期对固定资产及流动资产进行清查。 

       （6）负责编制公司经济活动分析，并对年度财务预算的执 行情况进行监督、考核、分析，及时向领导提供会计信息。 

      1.5.4 开发部 

      （1）参与项目前期核算，组织办理相关开发手续； 

      （2）负责完成开发项目的策划定位、规划建筑方案、施工 78 图、室外管网、景观、人防、装饰设计和房屋测绘等管理工作； 

      （3）负责办理五证、竣工验收备案证明及相关项目开发手 续，协调施工项目的外水、外电、暖、电信方面的报建工作， 组织与相关政府部门建立良好的关系，保证项目开发顺利进行； 

      （4）负责所有开发项目的工期管理、质量管理、组织协调、 材料管理、后期维修等； 

      （5）制定各阶段销售目标，进行市场分析，汇报销售情况等； 

      （6）负责制定项目工程师、专业工程师的岗位职责 及考 核、培训； 

      （7）做好工程款项支付的汇总、汇报工作。 

      1.5.5 投融资部 

      （1）负责分析、制定公司投融资需求、投融资策略和计划， 进行投融资成本管理； 

      （2）负责拓展公司自身融资资源，获得适合公司运作所需 的融资资源，建立良好的沟通机制； 

      （3）负责对项目初选和前期可行性报告进行审核； 

      （4）负责组织公司的投融资项目可行性分析报告、商业计 划书的撰写； 

      （5）负责管理和维护公司与银行及非银行金融机构、证券 机构、投资基金等客户的公共关系，建立、维护支撑公司融资 的统一平台； 

      （6）负责组织公司重大项目风险评审、方案制定和实施。

    2.工作总结 

      2.1 2019 年度工作总结 

       2019 年聊城市财信城市发展有限公司在集团公司的正确领 导下，在社会各界领导的关怀引导下，紧密围绕集团公司部署 的工作重心展开工作，以创新发展为主线，以项目建设为中心， 以打造一流现代企业为目标，全力以赴推进落实集团公司制定 的目标和任务，各项工作均取得了较好的成绩。现将具体工作 汇报如下： 

       （一）从党建工作实际出发，促进党建工作与企业发展同 频共振。企业要正常运转，党建工作就得先行。党建工作要渗 透到全体员工的行为意识之中，渗透于企业经营机制的全过程。 进一步健全并严格落实企业党建工作责任制。坚持完善公司党 委中心组学习制度，注重制度化建设，落实基层党组织目标责 任制，制定完善了《公司发展党员工作规定》、《党员廉政教育 工作规定》等 3 项党建工作制定，中层干部每周进行一次政治 理论学习，重点学习《赢在执行》、《细节决定成败》等方面的 内容，通过学习提升执行力，推进公司管理精细化进程。以公 司党组织建设为重点，把党的组织优势转化为推动企业发展的 重要战斗力。 

       （二）公司上下群策群力、开拓创新，保障中心工作稳定、 有序、高效推进。 1.济南“融创文旅城”项目。2019 年 8 月我公司与融创文 9旅集团山东省分公司达成战略协议，成功引进“融创文旅城” 先进理念和品牌优势，积极运作济南融创文旅城D3地块的楼盘， 该楼盘 2019 年销售预期 138 套。截止目前，该楼盘销售已实现 客户提交认购 115 套，客户已交首付进入银行贷款审核状态 73 套，该项目已实现时间过半，完成任务过半，完成销售计划过 半的良好态势。预计本项目净利润率约为 71.68%，高于同行业 收益率参考值。结合目前该楼盘的实际销售情况，进一步验证 了该项目的盈利能力和抗风险能力较好。该项目的成功运作为 下一步成功引进“融创文旅城”，打造聊城市特色文旅品牌打下 坚实基础。 2.聊城经济开发区周公河项目。该项目是聊城市财信城市 发展有限公司履行社会责任，战略旨在打造民生地产，让利百 姓。通过低价拿地，使得楼面价均低于周边市场价格，真正的 做到了维护当地百姓利益、践行社会责任，旨在打造聊城一流 地产企业，赢得经济效益、社会收益双丰收。项目位于：聊城 市经济开发区周公路南、二干路西，东区地块，地块面积约 186.3 亩。目前该项目正在前期运作中，已完成前期合同法务审 核、项目公司组建、融资机构对接等。项目推进按预期时间节 点，稳定、有序、高效进行。 

       （三）着力抓制度建设，企业面貌焕发新生机。结合公司 实际，创新内部管理，切实推进项目建设管理、财务管理、绩 效考核管理等一套制度建设，以科学的制度管理公司，管理员工，逐步形成一个高效、规范的现代企业运营模式。公司相继 出台了《人力资源管理办法》、《员工绩效考核制度》、《公车管 理制度》、《财务管理制度》等 10 项管理制度，修订了《员工奖 惩制度》、《员工请假管理制度》、《出差人员报销制度》等 3 项 管理制度。通过这一系列措施，企业规章制度的执行力明显加 强，保证了企业的政令畅通、令行禁止，保障了企业各项工作 任务高质量、高效率完成。 （四）贯彻落实中央八项规定精神，以实际行动转变作风。 严格执行企业负责人职务消费标准，对公司领导公务用车、通 信网络、业务招待、差旅标准、外出考察、学习培训等职务消 费制定费用标准，统一审批流程，加强日常监督;制订《总经理 工作细则》、《总经理办公会议规则》、对《三重一大决策制度》 进行修订，对重大问题、重要事项，坚持民主基础上的集中和 集中指导下的民主，执行少数服从多数的原则，增强决策的科 学性、规范化、透明度;规范公务接待管理，做到事前有预算、 事后有核算，严格按照来访人员的接待分类标准，做好费用控 制;规范会议事务管理，本着开短会、讲短话、重实效、尚节约 的原则，提高会议效率;按照确有必要、注重实效的原则，精减 文件编发及印制数量。公司领导班子带头厉行节俭、反对铺张 浪费。 

    2.2  工作中存在的不足及问题 

       总结公司 2019 年的工作，虽然取得了一些成绩，但也存在 一些问题及不足，主要有： 

       (一)工作的着力点不够准确，落实力度有时不到位，在围 绕公司经营中心工作发挥党的政治核心作用过程中没有能够很 好地引导方向，把握全局。急需更新观念，思路决定方向，思 路决定出路，加快发展的根本在于观念的转变，抢抓机遇的关 键在于思想上的认知。 

       (二)个别员工的作风和能力建设还需要进一步加强。个别 员工的行为不符合一流企业的管理要求，工作能力上欠缺，工 作作风上不够扎实细致，管理的执行力度不够，影响了企业的 工作效率。公司人才储备不足，急需专业高素质人才，为公司 项目开展提供有力的人才支撑。 

       (三)项目管理水平需进一步提升，加强创新融资手段，降 低资金运营风险。 (四)企业文化建设方面的投入有限。企业文化是一种企业 发展的软实力，当企业发展到一定的阶段，它靠的不仅仅是制 度和规范，更是一种渗透到职工日常行为规范中的一种理念、 一种精神。好的企业文化能够引导员工主动自觉地围绕企业发 展目标去努力工作，这项工作我们开展得还很不够。 

    3、2020 年工作计划 

       3.1、加强政治思想工作。落实集团公司党委布置的工作，开 展党员纪律教育活动，组织观看反腐倡廉正反两方面的教育资 料片，开展“反腐倡廉宣传教育月”的活动，组织学习《中国共产党廉洁自律准则》、《中国共产党纪律处分条例》专项活动。 坚持每月一次的支部组织生活的学习活动，形成良好的学习氛 围。把党委班子的学习，作为加强党员思想建设首要任务来抓。 参加文明单位创建活动，文明单位创建是对公司的一种宣传， 让外界了解公司，也是公司向外界展示自己新的面貌。把党建 工作与企业文化建设有机结合起来。使公司的发展愿景，成为 广大党员干部的共同愿望。特别是在人员变动，部门调整过程 中，及时做好相关人员的工作，并以此为契机，形成新的价值 观和利益观。把党建工作与公司制度建设有机结合起来。实施 以转换用人机制和搞活用人制度为核心，以健全聘用制度和岗 位管理为重点的管理方式。不断完善岗位管理、公开招聘、考 核奖惩等制度，逐步形成权责清晰、分类科学、机制灵活、监 管有力，符合公司发展需要和人才成长规律的人事管理制度。 党支部要充分发挥党的组织优势和政治优势，做好深入细致的 思想政治工作，为增强公司的竞争力、凝聚力和发展后劲夯实 基础。 

       3.2、企业中心工作规划。做好济南“融创文旅城”D3 地块楼 盘项目收尾工作。我公司将依托聊城市“双招双引”政策支持， 以及我市目前的运河旅游线、水浒旅游线、徒骇河旅游线、红 色旅游线等四条特色旅游文脉，引进“融创文旅城”的先进理 念，打造聊城市特色品牌，开发本市业态齐全、地段最优质的 项目。全力推进聊城经济技术开发区周公河项目。按照项目时间 节点要求，做好土地竞买、土地熟化、项目开发等工作。注册 成立项目公司聊城市财信东旭置业有限公司，按照打造一流房 地产开发企业的要求，加强项目公司的管理水平。依据《房地 产开发企业资质管理规定》（住房和城乡建设部令第 24 号令）， 尽快健全项目公司人员配备，完善部门设置，项目公司下设开 发部，工程部，财务部，招标预算部等部门，规范项目公司运 营管理，取得商品房预售许可资格。     3、综合企业的发展和经营管理需要，继续引进各类高素质 的专业技术人才，加大内部员工的培养力度，提高公司的凝聚 力和向心力。全面推进企业文化建设工作，结合公司实际制定 企业文化建设规划，把企业文化建设融入到企业经营管理中去， 促进企业的健康发展。每季度组织员工业务培训 1 次，每半年 组织岗位竞赛 1 次，强化员工管理考核机制，对比岗位责任制， 实行员工竞争上岗，对于企业中层干部岗位，采取末位淘汰制 度，实现能者上，庸者下。对于考核不合格，不符合企业发展 要求的员工，采取一次考核不合格警告谈话，连续两次考核不 合格的解除劳动合同的考核办法，增强员工干事创业的积极性， 使员工真正想干事，干成事，在企业内部形成比学赶超的良好 氛围。 

    4、对于国资委工作的建议： 

       随着聊城市经济的持续发展、城镇化的快速推进、拆迁的安置需求以及家庭结构的多元化，居民对改善型住房的需求日 益增长，同时也为当地房地产业的发展提供了契机。但我市目 前整体市场规范化不足，在与大型房地产企业的横向竞争中， 中小型房地产企业虽然拥有本地化的区位、价格等方面的优势， 同时也存在管理理念、设计风格、质量、品牌等方面的劣势。 聊城市房地产行业的发展亟需大型房产品牌入驻，应强化与国 内龙头房地产企业的战略合作，引进资金和先进的房产理念， 实现资源共享，项目共建。致力于通过高品质的产品与服务， 整合高端居住、文旅、文化、商业配套等资源，为聊城市民提 供美好居住生活的完整解决方案。 健全完善现代企业制度。加强对企业违规经营投资的监督 检查，强化监督成果运用和检查发现问题的跟踪督促整改，确 保监督检查成效。深化企业人事制度改革。不断创新有效实现 形式。探索建立企业职业经理人制度，创新激励约束机制。